不動産の売買価格ってどうやって決まるの？

不動産を売却する際、不動産業者さんが行うのは査定を行い、その物件の価値(売却価格)を決めていくことです。

今回は、その査定の部分を解説します。

 

不動産査定の3つの方法

「取引事例比較法」

「原価法」

「収益還元法」

って何？

 

初めて不動産を売却する方にとっては、どのような基準で不動産の価格が決まるのかを

疑問に思われる方もいらっしゃるでしょう。

 

不動産会社がおこなう査定には、「取引事例法」「原価法」「収益還元法」という3つの方法があり、

不動産の種類によって異なる方法で査定がおこなわれます。

 

それぞれがどのような視点でおこなわれる査定方法なのかを知っておくと、実際に不動産会社に査定を依頼した際に、より詳しく査定結果を理解でき、希望条件での売却に近づきます。

 

本記事では、初めて不動産を売却する方にもわかりやすく、不動産売買における3つの査定法について

解説しますので、是非最後までご覧ください。

 

 

取引事例比較法

取引事例比較法は、売却予定の不動産と条件が近い物件の取引事例を複数集め、取引条件を比較して

不動産価格を算出するという査定方法です。

この査定方法は、主に土地や区分マンションの価格を算出する際に用いられ、下記のような計算式で

求められます。

 

【試算価格=取引価格×事情補正×時点修正×地域要因的比較×個別的要因比較】

 

取引事例比較法においては、過去の取引事例を比較する際にそれぞれの取引の個性を標準化することが重要です。

例えば、売却する土地と同じ面積の取引事例が見つかったとしても、道路に接する面が1つの土地と角地では

価格が変わります(個別的要因比較)。また、売買がおこなわれた時期に周辺で土地が極端に不足していた場合は、市場相場よりも高い価格で取引された可能性もあります(事情補正)。

 

取引事例比較法では、上記のような比較する不動産が独自に持つ個性や取引の事情などを排除したうえで、

標準的な価格を算出することで対象不動産の査定をおこないます。

 

 

原価法

原価法は、「同じ不動産を取得しようとしたらいくらかかるか」を示す「再調達原価」をもとに、築年数の

経過による建物の劣化も考慮して不動産の価値を評価する査定方法です。主に、戸建住宅の建物部分の値段をつける際に用いられます。

 

原価法で不動産査定をおこなう場合の計算式は下記の通りです。

 

【試算価格=再調達原価×延床面積×残存年数÷耐用年数】

 

ここでは下記の物件を売却するケースを例にして、具体的な計算方法について解説します。

構造	木造
竣工	2008年
築年数	15年
延床面積	100㎡

 

まず「再調達原価」とは、同じ場所に同じ建物を新しく建てようとした場合に、どれくらいの費用が

かかるかというものです。国税庁が発表している「建物の標準的な建築価額表」によると、2008年に

建てられた木造住宅の再調達原価は1㎡あたり156,000円です。

 

 

(引用：https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/syotoku/joto/pdf/001.pdf)

 

 

次に「耐用年数」ですが、ここでは新築から資産価値が限りなくゼロになるまでの「法定耐用年数」

のことを指し、同じく構造ごとに国税庁によって定められています。木造住宅の法定耐用年数は22年

ですので、築15年の住宅を売却する場合の残存年数は7年です。

（参照：国税庁『主な減価償却資産の耐用年数表』

https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf

 

これを計算式に当てはめると、原価法による試算価格は以下のようになります。

 

【試算価格=156,000　円×100　㎡×7　年÷22　年=約　500万円】

 

ただし上記で挙げた再調達原価や耐用年数を用いた計算はあくまでも標準的なもので、実際の査定の現場

では建物の経年劣化の状態や使用されている建材の種類なども考慮します。

 

 

収益還元法

収益還元法は、対象となる不動産が将来的に生み出すであろう利益を算出することで不動産の価値を判断する査定方法で、主に収益不動産（賃貸マンションなど）の査定に用いられます。

 

収益還元法の計算式は下記のとおりです。

 

【試算価格=年間純利益÷還元利回り】

 

上記のうち、「年間純利益」は家賃収入から賃貸経営に必要な経費を差し引いた最終的な利益のことで、

「還元利回り」は年間純利益に対する利回りの事を指します。

 

例えば還元利回りが5％の賃貸マンションの年間純収入が　200万円だった場合、収益価格(収益還元法による査定額)

は下記のようになります。

 

【収益価格=200　万円÷5％　=4,000　万円】

 

収益物件の査定では賃貸経営にかかる経費や利回りによって、査定額が大きく変動することも少なくないという点を押さえておきましょう。

 

 

不動産の査定基準は不動産会社によって異なる

不動産の査定方法には3種類あり、売却する不動産の種類によって異なる方法で価格を算出するということを

解説してきました。しかし、実は不動産の査定基準や価格の算出方法には国で定められた明確な基準がなく、査定をおこなう不動産会社によっても異なる結果になるケースも少なくありません。

 

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